Qu’est-ce que la « due diligence » en Thaïlande ?

Avant d’acheter une maison, un terrain ou un condominium en Thaïlande, il est essentiel de procéder à une due diligence, c’est-à-dire une vérification approfondie préalable à l’achat. Cette étape, parfois négligée par les expatrié-e-s, permet de s’assurer que le bien convoité est libre de tout problème juridique, administratif ou fiscal. Elle constitue la meilleure protection contre les fraudes et les litiges immobiliers.

La définition de la due diligence

Le terme anglais due diligence se traduit littéralement par « diligence raisonnable ». En pratique, il s’agit d’un audit complet du bien immobilier avant la signature d’un contrat de vente. L’objectif est simple : vérifier que le vendeur est bien le propriétaire légal, que le titre de propriété est valable, que le terrain est constructible et qu’aucune dette ou hypothèque ne pèse sur le bien.

Cette vérification est généralement réalisée par un avocat spécialisé en droit immobilier thaïlandais. Elle est fortement recommandée avant toute transaction, même lorsque le vendeur semble digne de confiance.

Les principaux éléments vérifiés

Une due diligence rigoureuse en Thaïlande comprend plusieurs points essentiels :

1. Vérification du titre foncier (Title Deed / Chanote)

L’avocat-e s’assure que le titre de propriété est authentique et correctement enregistré au Land Department. Il identifie le type de titre (Chanote, Nor Sor 3 Gor, Nor Sor 3, etc.), car tous ne confèrent pas les mêmes droits de propriété. Le Chanote est le titre le plus sûr, car il délimite clairement le terrain et garantit la pleine propriété.

2. Vérification de la propriété et des droits du vendeur

L’avocat-e confirme que la personne ou la société qui vend le bien est bien le propriétaire légal. Il s’assure qu’aucun tiers (banque, héritier, copropriétaire) ne détient de droit sur la parcelle.

3. Vérification des hypothèques et dettes

Le professionnel consulte les registres officiels pour s’assurer que le bien n’est pas hypothéqué, loué à long terme ou utilisé comme garantie bancaire. Dans certains cas, des dettes impayées peuvent bloquer le transfert de propriété.

4. Vérification du zonage et des autorisations

Il est essentiel de confirmer que le terrain est situé dans une zone constructible et que les plans de construction respectent les règles locales (hauteur maximale, distance par rapport à la mer, permis de construire, etc.). Dans les zones côtières ou protégées, certaines restrictions environnementales peuvent interdire la construction.

5. Vérification des raccordements et accès

La due diligence comprend aussi la vérification de l’accès légal au terrain (route publique ou servitude), ainsi que la disponibilité des services essentiels : eau, électricité, évacuation des eaux usées.

6. Vérification du vendeur et de la transaction

L’avocat-e peut effectuer une recherche sur le vendeur (personne physique ou morale) afin de vérifier qu’il n’est pas impliqué dans un litige en cours. Il s’assure également que le contrat de vente respecte les lois thaïlandaises, notamment en cas d’achat par un étranger via un leasehold ou une société locale.

Les avantages d’une due diligence

Effectuer une due diligence présente de nombreux avantages :

• Sécuriser votre investissement et éviter les fraudes ;
• Vérifier que le bien est libre de toute charge ou hypothèque ;
• Éviter les litiges postérieurs à la vente ;
• Avoir une vue claire sur les obligations fiscales liées à l’achat ;
• S’assurer que la transaction sera reconnue légalement par les autorités.

Le coût d’une due diligence

Le prix dépend du type et de la complexité du bien, mais se situe généralement entre 10 000 et 25 000 THB pour un audit complet effectué par un cabinet juridique. Ce coût est minime comparé aux risques encourus lors d’un achat sans vérification.

Conseils pratiques

1. Ne signez jamais de contrat avant la due diligence.
2. Demandez un rapport écrit détaillant les résultats et les recommandations.
3. Travaillez avec un avocat indépendant, non lié à l’agence immobilière.
4. Conservez toutes les copies officielles des documents transmis par le vendeur.
5. Vérifiez que le rapport est daté et signé, preuve de sa validité légale.

La due diligence n’est pas une formalité, mais une étape essentielle pour tout acheteur étranger. En Thaïlande, où les lois foncières sont complexes, elle constitue votre meilleure assurance pour acquérir un bien en toute tranquillité et protéger votre investissement à long terme.