Les frais à prévoir lors de l’achat d’un condominium en Thaïlande
Acheter un condo (appartement en copropriété) en Thaïlande séduit de nombreux expatriés et investisseurs étrangers. Cependant, au-delà du prix d’achat affiché, plusieurs frais annexes s’ajoutent lors du transfert de propriété. Comprendre ces coûts est essentiel pour éviter les mauvaises surprises et estimer correctement le budget total de votre acquisition.
Les frais de transfert de propriété (Transfer Fee)
Le frais de transfert correspond au coût facturé par le Land Department (bureau des terres) pour enregistrer le changement de propriétaire.
- Taux : 2 % du prix de vente ou de la valeur estimée du bien (le montant le plus élevé des deux).
- Responsabilité : dans la majorité des cas, l’acheteur et le vendeur se partagent ce coût à parts égales (1 % chacun), mais cette répartition peut varier selon l’accord conclu.
Exemple : pour un condo vendu 5 millions de bahts, les frais de transfert s’élèvent à 100 000 THB.
La taxe professionnelle ou Specific Business Tax (SBT)
Le Specific Business Tax (SBT) — ou taxe professionnelle spécifique — s’applique au vendeur s’il revend le bien dans un délai de moins de 5 ans après son achat (ou 3 ans si le bien est son domicile principal, prouvé par le livret de maison).
- Taux : 3 % du prix de vente ou de la valeur cadastrale (auquel s’ajoute une surtaxe municipale de 10 %, soit 3,3 % au total).
- Responsabilité : généralement à la charge du vendeur.
Cette taxe vise à limiter la spéculation immobilière à court terme.
Le droit de timbre (Stamp Duty)
Le Stamp Duty — traduit par droit de timbre — s’applique uniquement lorsque la vente n’est pas soumise à la Specific Business Tax.
- Taux : 0,5 % du prix de vente ou de la valeur cadastrale (le montant le plus élevé des deux).
- Responsabilité : à la charge du vendeur dans la plupart des cas.
Le droit de timbre et la SBT ne s’appliquent jamais simultanément : si la SBT est due, le droit de timbre ne l’est pas.
L’impôt retenu à la source (Withholding Tax)
Le Withholding Tax — ou impôt à la source — est prélevé par le Land Department au moment du transfert du titre de propriété.
- Pour les particuliers : il est calculé sur la base d’un barème progressif, équivalent à l’impôt sur le revenu, selon la valeur cadastrale du bien et la durée de détention.
- Pour les sociétés : il correspond à 1 % du prix de vente ou de la valeur cadastrale (le plus élevé des deux).
- Responsabilité : à la charge du vendeur.
Ce montant est ensuite reversé au fisc thaïlandais au titre des impôts sur les revenus générés par la vente.
Autres frais à prendre en compte
- Frais de gestion notariale ou d’agence : certaines agences facturent des honoraires pour la rédaction des contrats ou la coordination avec le Land Office (généralement entre 10 000 et 30 000 THB).
- Frais bancaires internationaux : si l’acheteur étranger transfère des fonds depuis l’étranger, des frais de virement et de conversion peuvent s’appliquer.
- Fonds de copropriété (Sinking Fund) : contribution initiale exigée par la copropriété pour l’entretien des parties communes (souvent entre 300 et 600 THB par m²).
- Frais annuels de maintenance (Common Area Fee) : environ 30 à 60 THB par m² et par mois, selon le standing de la résidence.
Exemple de répartition type des frais
| Type de frais | Pourcentage approximatif | Payé par |
|---|---|---|
| Frais de transfert (Transfer Fee) | 2 % | Acheteur / Vendeur (souvent 50/50) |
| Droit de timbre (Stamp Duty) | 0,5 % | Vendeur |
| Taxe professionnelle (Specific Business Tax) | 3,3 % | Vendeur |
| Impôt retenu à la source (Withholding Tax) | variable (1 % à barème progressif) | Vendeur |
Conseils pour les acheteurs étrangers
- Clarifiez la répartition des frais dès la signature du contrat de vente (Sales and Purchase Agreement).
- Demandez un relevé détaillé au Land Department avant la transaction : chaque région peut appliquer des variations minimes.
- Conservez les preuves de transfert bancaire depuis l’étranger : elles sont nécessaires pour l’enregistrement du bien à votre nom (Formulaire Foreign Exchange Transaction Form).
- Prévoyez environ 6 à 7 % du prix du bien pour couvrir l’ensemble des frais administratifs et fiscaux, selon la situation.
- Faites-vous accompagner par un avocat ou un agent immobilier expérimenté : cela facilite les démarches et évite les erreurs de déclaration.
Acheter un condominium en Thaïlande reste une démarche accessible, mais elle demande une bonne préparation et une parfaite compréhension des obligations fiscales locales. En anticipant ces frais, vous pourrez investir en toute sérénité.
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