Acheter une maison en Thaïlande : ce qu’il faut savoir avant de se lancer
De nombreux expatriés tombent sous le charme des maisons thaïlandaises : jardins tropicaux, piscines privées, climat ensoleillé toute l’année… Toutefois, acheter une maison en Thaïlande ne se fait pas avec les mêmes règles qu’en Occident. Les étrangers doivent composer avec un cadre légal spécifique, notamment en matière de propriété foncière. Voici les points essentiels à connaître avant de concrétiser votre projet.
Un étranger ne peut pas posséder le terrain
La loi thaïlandaise interdit à un étranger de détenir directement la propriété du terrain sur lequel se trouve une maison. En revanche, il peut posséder le bâtiment lui-même, c’est-à-dire la structure construite sur le terrain.
Ainsi, un expatrié peut :
- Acheter une maison déjà bâtie, mais non le terrain ;
- Construire une maison sur un terrain loué à long terme ;
- Ou encore passer par une société thaïlandaise (sous conditions très strictes).
La solution la plus courante reste le bail à long terme, ou leasehold.
Le bail à long terme (Leasehold)
Un étranger ou une étrangère peut signer un bail de 30 ans, renouvelable, sur un terrain appartenant à un propriétaire thaïlandais. Ce bail lui confère un droit exclusif d’occupation du terrain et la possibilité d’y construire ou d’y posséder une maison.
Points importants à vérifier avant signature :
- Le bail doit être enregistré auprès du Land Department ;
- Il doit mentionner la durée (maximum 30 ans), les conditions de renouvellement et les droits de succession ;
- Il est conseillé d’inclure une clause garantissant la possibilité de transfert en cas de décès.
Certains propriétaires proposent un renouvellement automatique du bail, mais juridiquement, seule la première période de 30 ans est garantie.
L’achat en couple mixte (Thaïlandais / étranger)
Si vous êtes marié(e) à un(e) citoyen(ne) thaïlandais(e), il est possible d’acheter une maison au nom du conjoint local. Cependant, la loi impose certaines précautions :
- Le conjoint étranger doit signer une déclaration attestant qu’il n’a pas contribué financièrement à l’achat du terrain ;
- Le terrain et la maison appartiennent donc légalement au conjoint thaïlandais ;
- En cas de séparation, la propriété ne peut pas être transférée à l’étranger.
Dans ce cas, il est essentiel de rédiger un contrat de mariage et de bien définir les droits de chacun avant tout achat.
L’achat via une société thaïlandaise
Certains expatriés choisissent de créer une société à responsabilité limitée (Thai Company Limited), dont la majorité des parts appartient à des Thaïlandais. Cette société peut ensuite acquérir un terrain et une maison.
Toutefois, cette méthode est devenue strictement surveillée par les autorités, car certaines sociétés sont considérées comme des structures fictives.
Elle ne doit être envisagée qu’avec l’aide d’un avocat spécialisé en droit immobilier thaïlandais.
Les frais à prévoir
L’achat d’une maison en Thaïlande entraîne plusieurs frais administratifs et fiscaux :
| Type de frais | Taux approximatif | À la charge de |
|---|---|---|
| Frais de transfert (Transfer Fee) | 2 % du prix de vente | Acheteur / Vendeur (souvent partagés) |
| Droit de timbre (Stamp Duty) | 0,5 % | Vendeur |
| Taxe professionnelle (Specific Business Tax) | 3,3 % | Vendeur |
| Impôt à la source (Withholding Tax) | Variable (1 % à barème progressif) | Vendeur |
| Frais d’avocat / notaire | Selon prestation (10 000 à 30 000 THB) | Acheteur |
Il faut également prévoir les frais d’enregistrement du bail (si applicable), qui s’élèvent à 1 % de la valeur totale du contrat.
Conseils pour un achat sécurisé
- Faites vérifier le titre foncier (Chanote) : il prouve la pleine propriété du terrain. Méfiez-vous des titres de moindre valeur (Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor).
- Engagez un avocat indépendant : il vous aidera à vérifier les documents et à enregistrer correctement la transaction.
- Demandez un contrôle de due diligence : pour vérifier que le vendeur est bien le propriétaire légal et que le terrain n’est pas grevé d’hypothèques.
- Faites enregistrer tous les contrats auprès du Land Office : seul un document enregistré a une valeur légale en Thaïlande.
- Évitez les transactions en espèces : préférez un transfert bancaire officiel depuis l’étranger, exigé pour tout achat par un non-Thaïlandais.
Acheter une maison en Thaïlande peut être un excellent investissement personnel, à condition de respecter les règles locales et de bien s’entourer. Une bonne préparation juridique permet d’acquérir en toute sécurité une résidence dans ce pays à la qualité de vie exceptionnelle.
Partager ce contenu:
