Acheter un condo à deux en Thaïlande : est-ce possible pour un couple d’expatriés ?

Acheter un bien immobilier à deux, en couple ou entre partenaires, est une démarche courante dans la plupart des pays. En Thaïlande, c’est également envisageable, mais le cadre légal est particulier, surtout pour les étrangers. Avant de s’engager dans un projet commun, il est essentiel de bien comprendre les règles de propriété, les types de titres fonciers (chanote) et le fonctionnement de l’indivision.

Les règles de base pour les étrangers

En Thaïlande, les étrangers peuvent acheter un condominium en pleine propriété (freehold), à condition que le quota étranger de l’immeuble ne dépasse pas 49 % de la surface totale du bâtiment. Cela signifie qu’au moins 51 % des unités doivent appartenir à des citoyens thaïlandais.

En revanche, les étrangers ne peuvent pas acheter de terrain en leur nom propre. Cela limite les achats conjoints aux condominiums (et non aux maisons avec terrain).

Si les deux membres du couple sont étrangers, il est donc tout à fait possible d’acheter ensemble un condo, à condition de respecter notamment les règles suivantes :

• Le contrat de vente doit préciser la répartition exacte des parts de propriété ;
• Ces proportions doivent apparaître dans le titre de propriété (chanote).

Le Chanote : le titre de propriété officiel

Le Chanote (ou Title Deed) est le document légal émis par le Land Department thaïlandais. Il atteste la pleine propriété du bien et indique le nom du ou des propriétaires.

Lors d’un achat à deux, il est possible de faire apparaître les deux noms sur le chanote, accompagnés de la répartition des parts. Cette répartition doit être justifiée par les virements bancaires correspondants.

L’indivision : la copropriété du bien à deux

Le terme juridique correspondant à l’achat à deux est l’indivision (co-ownership). Il s’agit d’une propriété partagée entre plusieurs personnes, chacune détenant une part définie du bien.

Dans le cas d’un couple étranger, l’indivision est souvent utilisée pour :

• Répartir équitablement les droits selon la contribution financière de chacun ;
• Garantir que les deux partenaires figurent sur le titre ;
• Faciliter une éventuelle revente ou succession.

Attention toutefois : contrairement à certains pays européens, le droit thaïlandais ne reconnaît pas la notion de “mariage en communauté de biens”. Ainsi, chaque indivisaire reste pleinement propriétaire de sa part, et toute vente, donation ou transfert nécessite l’accord de l’autre.

Si le couple est mixte (Thaïlandais-e + étranger/étrangère)

Le cas d’un couple mixte est plus complexe.

• Si le bien est acheté au nom de la personne thaïlandaise, le conjoint étranger ne peut pas figurer sur le chanote pour la partie terrain.
• En revanche, il peut apparaître comme co-propriétaire du bâtiment (par exemple, un condo ou une maison bâtie sur le terrain du conjoint).
• Le conjoint étranger doit signer une déclaration officielle confirmant qu’il n’a pas utilisé de fonds personnels pour l’achat du terrain, afin de respecter la loi interdisant la propriété foncière étrangère.

Dans ce cas, il est souvent conseillé de rédiger un contrat séparé (contrat de prêt, de bail ou d’usage) pour protéger les intérêts de chacun.

Avantages d’un achat à deux

• Protection des droits de chaque partenaire : chacun détient une part clairement identifiée.
• Souplesse en cas de revente : les parts peuvent être cédées séparément, avec accord mutuel.
• Sécurité juridique : le bien est enregistré au nom des deux acheteurs.
• Transparence financière : les contributions sont officialisées par le Land Department.

Les limites et précautions à prendre

• L’indivision rend certaines décisions (vente, rénovation, hypothèque) plus lentes, car elles exigent l’accord des deux parties.
• En cas de séparation, la gestion du bien peut devenir complexe sans contrat préalable.
• Le transfert des parts à un tiers doit être approuvé et enregistré officiellement.
• En cas de décès, la part d’un des propriétaires est transmise à ses héritiers, ce qui peut compliquer la succession.

Pour éviter les conflits, il est fortement recommandé de :

1. Rédiger un accord d’indivision clair, indiquant les parts, les droits d’usage et les conditions de revente.
2. Faire valider le contrat par un-e avocat-e thaïlandais-e indépendant-e.
3. Vérifier que les virements bancaires correspondent aux montants déclarés.

En résumé

Acheter un condo à deux en Thaïlande est tout à fait possible, mais la démarche doit être encadrée avec rigueur. L’inscription des deux noms sur le chanote est la seule manière d’assurer une propriété partagée reconnue par la loi. Un achat bien structuré, assorti d’une répartition précise des parts, protège les deux partenaires et garantit la tranquillité juridique.