Louer son condo en Thaïlande : ce que les étrangers doivent savoir

De nombreux expatriés et investisseurs étrangers choisissent d’acheter un condominium en Thaïlande pour y vivre une partie de l’année, et le louer le reste du temps. Avec la popularité d’Airbnb et des plateformes de location courte durée, la tentation est grande de rentabiliser son bien. Cependant, la législation thaïlandaise encadre strictement cette pratique. Avant de mettre votre condo en location, il est essentiel de comprendre les règles et les risques.

La législation sur la location courte durée

En Thaïlande, la location de courte durée (moins de 30 jours) est considérée comme une activité hôtelière et régie par le Hotel Act de 2004. Cela signifie que toute personne louant régulièrement un bien pour de courtes périodes doit obtenir une licence d’exploitation hôtelière.

Or, cette licence :

• Est difficile à obtenir pour un particulier ;
• N’est généralement pas délivrée pour les condominiums résidentiels ;
• Impose des obligations de sécurité, de fiscalité et d’assurance spécifiques.

En résumé, louer un condo sur Airbnb pour des séjours de quelques jours est illégal, sauf si le bâtiment possède une licence hôtelière officielle (ce qui est rare).

Les autorités locales effectuent de plus en plus de contrôles et de sanctions, notamment dans les grandes villes comme Bangkok, Chiang Mai et Phuket, pour ne citer qu’elles.

Les risques encourus

Mettre un bien en location courte durée sans autorisation expose le propriétaire à plusieurs risques :

• Amende pouvant atteindre 100 000 bahts (environ 2’500 €) ;
• Amende quotidienne de 5’000 bahts tant que l’activité continue ;
• Plainte de la copropriété, qui peut interdire l’accès aux locataires ;
• Résiliation du bail si le bien est sous contrat de gestion ou de location à long terme.

Dans certains cas, les locataires eux-mêmes ont été arrêtés pour avoir séjourné dans un condo non autorisé à la location courte durée.

Ce qui est autorisé : la location longue durée

La solution légale pour les propriétaires étrangers est de louer leur bien pour une durée de 30 jours minimum.
Il s’agit alors d’une location résidentielle classique, tout à fait légale, tant que :

• Le contrat de location est écrit et signé par les deux parties ;
• Le propriétaire déclare le revenu à l’administration fiscale ;
• Les locataires sont enregistrés auprès de l’immigration (formulaire TM30).

Certaines copropriétés (condo juridiques) imposent également leurs propres règles : certaines interdisent toute sous-location, même longue, tandis que d’autres disposent d’un service de gestion locative interne.

Airbnb et les zones “grises”

Airbnb reste officiellement interdit pour les séjours de courte durée dans la plupart des résidences privées, mais la plateforme continue d’opérer en Thaïlande.

Certaines copropriétés tolèrent les locations de quelques jours, notamment dans les zones touristiques, tant que le voisinage ne se plaint pas.

Cependant, cette pratique reste risquée :

• La tolérance dépend du district local et du comité de copropriété ;
• En cas de contrôle, l’amende est appliquée au propriétaire, pas à Airbnb ;
• Les assurances peuvent refuser de couvrir les incidents si la location n’est pas légale.

Les obligations fiscales

Les revenus locatifs, même issus d’un bien détenu par un ou une étrangère, sont imposables en Thaïlande. Le taux d’imposition varie selon le statut du propriétaire :

• Pour les particuliers : imposition progressive selon le barème de l’impôt sur le revenu (de 5 % à 35 %) ;
• Pour les sociétés : impôt sur les bénéfices (20 %).

En pratique, beaucoup de petits propriétaires déclarent peu ou pas leurs revenus locatifs, mais les contrôles fiscaux se renforcent, surtout dans les zones touristiques.

Les alternatives légales

Pour les propriétaires souhaitant rentabiliser leur condo sans enfreindre la loi :

1. Optez pour des locations d’un mois ou plus, à des expatrié-e-s, étudiant-e-s ou retraité-e-s.
2. Confiez la gestion à une agence immobilière agréée, qui s’occupera de la publicité, du contrat et du paiement.
3. Rejoignez un programme de gestion hôtelière agréé, si votre bâtiment propose un service hôtelier officiel (serviced residence).
4. Vérifiez le règlement de votre copropriété avant toute mise en ligne sur une plateforme spécialisée, telle que Airbnb ou Booking par exemple.

En résumé

En Thaïlande, un ou une étrangère propriétaire d’un condo ne peut pas légalement le louer à la nuitée ou à la semaine, sauf dans un immeuble possédant une licence hôtelière.

Les locations de 30 jours ou plus sont en revanche parfaitement légales, à condition de respecter les règles de copropriété et de déclaration.

Louer son condo reste donc possible, mais il faut le faire dans un cadre conforme à la loi, afin d’éviter tout risque d’amende ou de litige.