Leasehold ou Freehold en Thaïlande : quelles différences pour un achat immobilier ?

Lorsqu’un étranger ou une étrangère souhaite acheter un bien immobilier en Thaïlande, il ou elle se retrouve très vite confronté à deux notions clés : le leasehold et le freehold. Ces deux termes désignent des formes de propriété différentes, chacune présentant ses avantages et ses limites. Bien comprendre la distinction entre ces statuts est essentiel avant d’investir dans un condominium, une maison ou un terrain.

Le Freehold : la pleine propriété

Le terme freehold signifie littéralement pleine propriété. Dans ce cas, l’acheteur devient propriétaire légal du bien et du terrain sur lequel il se trouve. Il dispose de droits complets pour vendre, transmettre, hypothéquer ou louer le bien, sans limite de durée.

En Thaïlande, les étrangers ne peuvent toutefois acheter en freehold que dans certaines conditions précises :

• Un étranger peut posséder un condominium en pleine propriété, à condition que la part totale des unités détenues par des étrangers dans le bâtiment ne dépasse pas 49% de la surface totale.
• En revanche, un étranger ne peut pas détenir de terrain en freehold (sauf par le biais d’une société locale ou d’un mariage avec un citoyen thaïlandais, sous conditions strictes).

Pour un condo, l’achat en freehold reste donc la formule la plus sûre et la plus recherchée par les investisseurs étrangers.

Avantages du Freehold :

• Vous possédez réellement le bien, sans limite de temps ;
• Vous pouvez le revendre ou le transmettre librement ;
• Vous avez un contrôle total sur la gestion et l’usage du bien ;
• C’est une forme de propriété reconnue internationalement, plus rassurante pour les acheteurs.

Inconvénients :

• Le prix d’achat est souvent plus élevé que pour un leasehold ;
• Les unités freehold sont parfois rares dans les immeubles très prisés (le quota étranger de 49 % peut être déjà atteint) ;
• Le processus d’achat est plus strict : les fonds doivent provenir de l’étranger et être justifiés auprès du Land Department.

Le Leasehold : la propriété à bail

Le leasehold, ou propriété à bail, est une alternative très courante pour les étrangers souhaitant investir dans un bien immobilier en Thaïlande. Il s’agit d’un contrat de location à long terme, enregistré auprès du Land Department, qui confère à l’acheteur le droit d’utiliser le bien pour une durée maximale de 30 ans.

Dans certains cas, le bail peut être renouvelé deux fois, portant la durée totale d’occupation potentielle à 90 ans, mais seuls les 30 premiers ans sont juridiquement garantis.

Le leasehold est souvent utilisé pour les maisons construites sur un terrain, car les étrangers ne peuvent pas détenir de terrain en freehold.

Avantages du Leasehold :

• Permet aux étrangers de jouir légalement d’un bien, y compris d’une maison avec jardin ;
• Procédure plus simple et plus rapide ;
• Coût initial plus faible que pour un freehold ;
• Possibilité d’ajouter une clause de transfert ou de succession dans le contrat.

Inconvénients :

• Le bien n’est jamais détenu en pleine propriété : le terrain reste la propriété du bailleur ;
• La durée est limitée : à la fin du bail, le bien revient au propriétaire du terrain ;
• Le renouvellement du bail n’est pas garanti par la loi (même s’il est souvent prévu dans le contrat) ;
• Revente plus complexe : la valeur du bien diminue avec le temps restant sur le bail.

Tableau comparatif : Freehold vs Leasehold en Thaïlande

Quel choix privilégier ?

Le choix entre leasehold et freehold dépend de votre profil d’acheteur et de vos objectifs :

• Si vous souhaitez investir à long terme et sécuriser votre patrimoine, le freehold est le plus recommandé. Il garantit la pleine possession du bien et une valeur de revente plus stable.
• Si vous cherchez un logement temporaire ou un investissement plus accessible (notamment une maison avec terrain), le leasehold peut être une option raisonnable, à condition que le contrat soit rédigé et enregistré par un avocat compétent.

Dans tous les cas, il est essentiel de :

• Vérifier la validité du contrat auprès du Land Department ;
• Demander une due diligence complète ;
• Et consulter un cabinet juridique indépendant afin d’éviter toute mauvaise surprise.

En résumé

En Thaïlande, le freehold offre la sécurité et la pérennité, tandis que le leasehold propose flexibilité et accessibilité. Le premier convient aux acheteurs souhaitant une propriété durable, le second à ceux qui privilégient la simplicité ou la jouissance d’un bien résidentiel sur plusieurs décennies. Bien encadré, un investissement en leasehold peut se révéler aussi satisfaisant qu’un freehold — à condition d’être bien informé et bien accompagné.