Arnaques immobilières en Thaïlande : dépôt de garantie, faux agents & baux piégés — le guide anti-arnaques pour expatrié-e-s

Louer en Thaïlande est simple… à condition de connaître les règles et les pièges courants. Voici comment sécuriser votre bail, votre dépôt de garantie et vos échanges avec propriétaires et agents.

Ce qu’il faut savoir sur le dépôt de garantie

Dans la pratique, beaucoup de bailleurs demandent 2 mois de dépôt + 1 mois d’avance (soit 3 mois à l’entrée), surtout pour les condos et appartements bien situés. Mais depuis le 1ᵉʳ mai 2018, la location résidentielle est un “contract-controlled business” : pour les opérateurs louant ≥ 5 unités, des protections s’appliquent (plafonds, clauses interdites, etc.) et le remboursement du dépôt doit intervenir immédiatement ou sous 7 jours après restitution si aucune faute du locataire.

Frais, clauses & pratiques abusives à repérer

• Dépôts au-delà des seuils autorisés (si le bailleur entre dans le champ “≥ 5 unités”).
• Surfacturation des utilities (électricité/eau) par rapport aux tarifs officiels : interdit pour les bailleurs soumis à la réglementation.
• Clauses vagues sur l’état des lieux et retenues non justifiées sur le dépôt. Les textes 2018 (et mises à jour 2024–2025) renforcent l’encadrement.

Check-list avant de signer

• Contrat écrit avec inventaire détaillé, compteurs notés et photos/vidéos horodatées.
• Vérifiez si le bailleur est un opérateur “≥ 5 unités” (règles de dépôt, retour sous 7 jours).
• Ajoutez une clause procédure de sortie (délais, remise des clés, IBAN/PromptPay pour le remboursement).
• Jamais d’espèces pour le dépôt : virement/PromptPay + reçu nominatif.

Que faire si le dépôt n’est pas rendu ?

Envoyez un courriel recommandé (ou lettre) avec inventaire des retenues contestées, puis saisissez l’Office of the Consumer Protection Board (OCPB) ou un cabinet local. Les notes d’experts rappellent le cadre (7 jours) pour les bailleurs concernés.

Pièges fréquents & parades

• Faux agents (commissions anticipées) : ne payez rien sans visite + bail.
• Baux “verbal/LINE” : refusez, exigez un PDF signé.
• Sous-location non autorisée : confirmez par écrit que le propriétaire a le droit de louer (règlement de copropriété, copie du titre).
• “Nettoyage/peinture” facturés à tort : l’usure normale n’est pas à votre charge si l’opérateur est sous régime contrôlé.