Habiter une maison ou une villa en Thaïlande lorsque l’on est expatrié(e)

Beaucoup d’expatrié(e)s rêvent de vivre dans une maison avec jardin ou piscine en Thaïlande. Mais il faut connaître une règle essentielle du droit thaïlandais : les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain.

Cette restriction est prévue par le Land Code Act, la loi qui encadre la propriété foncière en Thaïlande. En pratique, cela signifie qu’un(e) expatrié(e) ne peut pas acheter directement le terrain sur lequel se trouve une maison.

Cela ne signifie pas pour autant qu’il est impossible d’habiter une maison. Plusieurs solutions légales existent.

1. L’usufruit (Usufruct)

L’usufruit (appelé Sidhi-kep-kin en thaï) est un droit reconnu par le Civil and Commercial Code thaïlandais. Il permet à une personne d’utiliser un bien immobilier et d’en tirer les bénéfices, même si elle n’en est pas propriétaire.

Concrètement :

• Le terrain reste la propriété d’un tiers (souvent un conjoint ou un partenaire thaïlandais) ;
• L’expatrié(e) bénéficie du droit d’occuper et d’utiliser la maison.

Caractéristiques principales :

• Durée maximale : 30 ans, ou parfois à vie selon les cas juridiques ;
• Le droit doit être enregistré au Land Office ;
• Des frais administratifs sont appliqués lors de l’enregistrement.

L’usufruit est souvent utilisé par les couples mixtes pour sécuriser le droit d’habiter dans la maison.

2. Le bail longue durée (Leasehold)

Une autre solution consiste à signer un bail longue durée sur le terrain. Le droit thaïlandais autorise un bail immobilier :

• D’une durée maximale de 30 ans ;
• Renouvelable contractuellement (mais le renouvellement n’est pas automatique juridiquement).

Le bail doit également être enregistré au Land Office pour être valable.

Avantages :

• Solution simple et relativement courante ;
• Cadre légal clairement reconnu.

Limites :

• Le ou la locataire ne devient jamais propriétaire du terrain ;
• La sécurité dépend de la rédaction du contrat.

3. Achat par un(e) conjoint(e) thaïlandais(e)

Lorsqu’un(e) expatrié(e) est marié(e) avec un citoyen ou une citoyenne thaïlandaise, le terrain peut être acheté au nom du ou de la conjointe thaïe.

Cependant, la loi impose généralement que le ou la conjointe étrangère déclare officiellement que les fonds utilisés ne lui appartiennent pas, afin de confirmer que le terrain est bien la propriété exclusive du ou de la conjointe thaïe.

Cette solution comporte un risque juridique en cas de séparation ou de divorce, car le terrain reste légalement la propriété du ou de la conjointe thaïlandaise.

Attention aux montages illégaux

Certaines structures ont été utilisées par le passé pour contourner la loi (par exemple via des sociétés détenues par des étrangers).

Les autorités thaïlandaises renforcent aujourd’hui les contrôles et sanctionnent de plus en plus ces montages.

Le Thai Ministry of Interior et le Department of Lands rappellent régulièrement que ces pratiques peuvent entraîner l’annulation de la propriété et des poursuites.

À retenir pour les expatrié(e)s

• Un ou une étrangère ne peut pas posséder directement un terrain en Thaïlande ;
• Les solutions légales pour habiter une maison sont notamment l’usufruit, le bail longue durée (leasehold) ou encore l’achat au nom d’un ou d’une conjointe thaïlandaise.

Avant toute décision, il est fortement recommandé de consulter un ou une avocate spécialisée en droit immobilier thaïlandais, afin de sécuriser la transaction.