Peut-on réellement louer son condo toute l’année sur Airbnb en Thaïlande ?

Acheter un condo (appartement) en Thaïlande dans l’objectif de le louer sur Airbnb toute l’année fait rêver de nombreux investisseurs. Sur le papier, la demande touristique semble forte et les rendements attractifs. Dans la réalité du terrain, la situation est beaucoup plus nuancée. Entre saisonnalité marquée, règlements de copropriété stricts et cadre légal spécifique, louer à l’année sur Airbnb est loin d’être garanti.

Voici ce qu’il faut savoir avant de baser un projet immobilier sur ce modèle.

Une saisonnalité très marquée

La Thaïlande connaît une forte variation de fréquentation touristique selon les périodes de l’année.

En pratique :
• Haute saison : novembre à mars environ ;
• Basse saison : avril à octobre environ (mousson, chaleur, moins de touristes).

Durant la haute saison, les taux d’occupation peuvent être excellents, surtout dans les zones touristiques. En revanche, la basse saison entraîne souvent des périodes de vacance importantes, parfois plusieurs semaines d’affilée.

Résultat : même avec un bon emplacement, louer 12 mois sur 12 est rare.

Les règlements de condominium : un point souvent sous-estimé

De nombreux condominiums en Thaïlande interdisent explicitement les locations de courte durée, dont Airbnb.

Les raisons invoquées par les copropriétés :
• Sécurité des résidents ;
• Nuisances sonores ;
• Va-et-vient permanent ;
• Image (notoriété) de l’immeuble.

Même si la plateforme Airbnb est techniquement accessible, le règlement interne peut l’interdire, avec à la clé :
• Avertissements ;
• Amendes ;
• Résiliation du droit de location ;
• Conflits avec le syndic.

C’est l’un des principaux risques pour les propriétaires.

Le cadre légal thaïlandais

La législation thaïlandaise est claire sur un point essentiel : la location de moins de 30 jours est assimilée à une activité hôtelière, sauf exceptions.

Pour louer légalement en courte durée :
• Le logement doit être déclaré ;
• Une licence spécifique peut être requise ;
• Certaines conditions doivent être respectées.

Dans les faits, beaucoup de locations Airbnb fonctionnent dans une zone grise, tolérée mais non officiellement encadrée. Cela expose le propriétaire à un risque juridique, surtout en cas de plainte.

Une usure accélérée du bien

La location courte durée implique :
• Un turnover (rotation) élevé ;
• Des profils de locataires très variés ;
• Une utilisation intensive du logement.

Conséquences fréquentes :
• Usure prématurée du mobilier ;
• Réparations plus fréquentes ;
• Frais d’entretien plus élevés ;
• Nettoyage régulier obligatoire.

Ces coûts sont souvent sous-estimés dans les projections de rentabilité.

Des revenus attractifs… mais irréguliers

Airbnb peut générer de bons revenus ponctuels, notamment en haute saison ou lors d’événements spécifiques. En revanche :
• Les revenus ne sont pas réguliers ;
• La gestion demande du temps ou un prestataire ;
• Les commissions s’additionnent (Airbnb, ménage, gestion).

À l’année, le rendement réel est souvent inférieur aux estimations optimistes.

Location longue durée : une alternative plus stable

De nombreux propriétaires finissent par privilégier :
• Des baux de 6 ou 12 mois ;
• Un revenu plus prévisible ;
• Moins d’usure ;
• Moins de conflits avec la copropriété.

La rentabilité est parfois légèrement inférieure sur le papier, mais la tranquillité est souvent bien supérieure.

Conclusion : Airbnb toute l’année, une exception plus qu’une règle

Oui, il est possible de louer un condo sur Airbnb en Thaïlande. Non, il est rarement réaliste d’espérer une location continue toute l’année, surtout sans contraintes.

Entre saisonnalité, règlements de copropriété, cadre légal et gestion quotidienne, Airbnb doit être envisagé comme :
• Un complément de revenus ;
• Une stratégie ponctuelle ;
• Ou une solution hybride.

Avant d’investir, il est essentiel d’analyser le règlement du condominium, la localisation réelle et d’intégrer les coûts cachés. En Thaïlande, la rentabilité se joue autant sur la gestion que sur le prix d’achat.