Revenus locatifs en Thaïlande : quelles taxes faut-il déclarer ?
Posséder un bien immobilier en Thaïlande mis en location implique des obligations fiscales réelles, souvent sous-estimées par les expatriés. Contrairement à une idée répandue, la fiscalité immobilière thaïlandaise ne se limite pas à une simple déclaration. Plusieurs taxes distinctes peuvent s’appliquer : withholding tax, income tax et Land and Building Tax. Leur application dépend du statut du propriétaire, du type de location et du lieu de résidence fiscale.
Voici une vue d’ensemble claire pour comprendre ce qui doit être déclaré, où et comment.
Les revenus locatifs sont imposables en Thaïlande
Dès lors qu’un bien est situé en Thaïlande et génère des loyers, l’administration fiscale thaïlandaise considère ces revenus comme imposables en Thaïlande, même si le propriétaire est étranger. Ces revenus doivent donc être pris en compte dans le système fiscal local, indépendamment du pays d’origine du propriétaire.
La withholding tax (retenue à la source de 15 %)
La withholding tax est l’un des points les plus importants à comprendre.
Lorsqu’un locataire est une entreprise ou une entité juridique, il est légalement tenu de retenir 15 % du montant du loyer et de le reverser directement au fisc thaïlandais.
Concrètement :
• Le propriétaire ne reçoit que 85 % du loyer ;
• Les 15 % restants sont versés à l’administration fiscale ;
• Cette retenue constitue un acompte d’impôt, pas forcément l’impôt final.
Même si le locataire est un particulier, l’administration peut exiger cette retenue lors d’un contrôle ou d’une régularisation annuelle.
L’income tax (impôt sur le revenu)
Les revenus locatifs sont ensuite soumis à l’impôt sur le revenu thaïlandais.
Deux méthodes existent :
• Déduction forfaitaire (souvent utilisée) ;
• Déduction des frais réels.
Le revenu net est ensuite intégré dans le barème progressif de l’impôt sur le revenu, qui varie selon le montant total des revenus annuels.
La withholding tax de 15 % est alors :
• Soit imputée sur l’impôt final ;
• Soit partiellement remboursée si l’impôt réel est inférieur.
Il est donc essentiel de déclarer correctement les revenus, même si une retenue a déjà été effectuée.
La Land and Building Tax (taxe foncière)
En plus de l’impôt sur les revenus locatifs, le propriétaire doit payer la Land and Building Tax, l’équivalent de la taxe foncière.
Cette taxe dépend :
• De la valeur officielle du bien ;
• De son usage (résidence principale, location, investissement).
Pour un bien mis en location, le taux est généralement plus élevé que pour une résidence occupée par le propriétaire.
Elle est :
• Due chaque année ;
• Payable même si le bien est vacant ;
• Indépendante des revenus réellement perçus.
C’est une charge fixe à intégrer dans la rentabilité globale du bien.
Déclaration dans le pays d’origine : attention à la double imposition
Si vous êtes toujours résident fiscal de votre pays d’origine, vous devez en général déclarer vos revenus mondiaux, y compris les loyers perçus en Thaïlande.
Toutefois, la Thaïlande a signé des conventions fiscales internationales qui permettent :
• D’éviter une double imposition ;
• D’imputer l’impôt payé en Thaïlande ;
• Ou d’exonérer ces revenus dans le pays de résidence fiscale.
Même en cas d’exonération, la déclaration reste souvent obligatoire.
Location courte durée : un niveau de contrôle plus élevé
Les locations de type Airbnb ou saisonnières sont particulièrement surveillées :
• Obligation de conformité avec la réglementation locale ;
• Risques fiscaux accrus ;
• Contrôles croisés entre plateformes, banques et administration.
Ces revenus doivent être déclarés au même titre que les locations longue durée, avec parfois des obligations supplémentaires.
Tableau récapitulatif des principales taxes liées aux revenus locatifs en Thaïlande
| Type de taxe | À quoi correspond-elle ? | Taux / montant | Quand s’applique-t-elle ? | Remarques importantes |
|---|---|---|---|---|
| Withholding Tax | Retenue à la source sur les loyers | 15 % du loyer brut | Lorsque le locataire est une entreprise ou lors d’une régularisation fiscale | Constitue un acompte d’impôt, imputable sur l’income tax |
| Income Tax | Impôt sur le revenu locatif | Barème progressif | Lors de la déclaration annuelle | Calculé après déduction (forfaitaire ou frais réels) |
| Land and Building Tax | Taxe foncière annuelle | Variable selon valeur et usage | Chaque année, même sans locataire | Plus élevée pour un bien mis en location |
| Déclaration pays d’origine | Déclaration des revenus mondiaux | Selon pays | Si vous êtes résident fiscal hors Thaïlande | Généralement sans double imposition grâce aux conventions |
Conclusion : une fiscalité réelle à anticiper
Oui, les revenus locatifs en Thaïlande doivent être déclarés et taxés. Entre la withholding tax de 15 %, l’income tax et la Land and Building Tax, la fiscalité immobilière thaïlandaise est plus structurée qu’on ne le pense.
Pour éviter toute mauvaise surprise, il faut :
• Anticiper dès l’achat ;
• Intégrer ces taxes dans le calcul de rentabilité ;
• Clarifier sa résidence fiscale ;
• Conserver une traçabilité complète des loyers perçus.
Une bonne compréhension de ces mécanismes permet d’investir et de louer en Thaïlande de manière sereine et conforme.
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